投資用不動産売買仲介

不動産投資とは、「何らかの不動産（土地・建物）を購入して第三者に貸し出し、主に家賃収入や売却した時の利益を得る投資方法」のことであり、平たく言えば「大家さんになること」を指します。

投資には、不動産以外にも多くの種類が存在します。よく耳にする代表的な投資と不動産投資とを収益性とリスクの面で比較すると、以下の図となります。

「不動産投資」と聞くと、ハイリスクな投資だと思われるかもしれませんが、実際は投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンなのです。それでは、その理由を順を追ってご説明いたします。

売却益（キャピタルゲイン）とは、不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる投資です。

不動産投資と言えば、主に以下の6種類が挙げられます。

どの投資方法がベストなのかは一概には言えません。なぜなら、投資家様によって不動産投資をする理由や目的がバラバラだからです。そのため、当社では、

①どういう目的で
②いつまでに
③どのくらいのインカムゲイン（もしくはキャピタルゲイン）が欲しいのか

を投資家様からヒアリングさせて頂いた上で、ベストな投資方法をご提案させて頂くようにしています。「一度相談してみたい」「話を聞いてみたい」そう感じて頂けたのなら、まずはお気軽にご相談ください。

1.安定的な収入を得られる

不動産投資では購入したアパート・マンションの入居者から家賃を得ることで収入を得られます。仮に不動産購入にかかる費用のほとんどを金融機関からの借入で賄ったとしても、賃料収入から経費や金融機関への返済を行ってもなおキャッシュフローを手元に残す仕組みを構築することが可能です。

2.売却益を狙える

不動産の価格は株式のように短期間で大きく下落することはほとんどないため、購入から期間が過ぎても、売却によって一定の現金に換えることができます。また、例えば購入した不動産周辺が再開発されそもそもの地価が上がったり、人気が出て人口が増加した場合などは、購入時の価格よりも売却時の価格が上回り、売却益（キャピタルゲイン）を得ることもできます。

3.レバレッジ効果が高い

平たく言えば「他人のお金で投資し、家賃で返済できる」ということです。一般的に投資は元になるお金が必要で、自己資金を持ち出して行います。一方、不動産投資は金融機関などから融資を受けることで、自己資金以上の金額で投資ができる「レバレッジ効果」が期待できます。自己資金を抑えて投資ができることが不動産投資の最大の魅力と言えます。

4.手間や時間があまりかからない

例えば株式投資は常にチャートを見張っていなければならず、本業が忙しい方にとっては手間も時間もかかってしまいます。

一方、不動産投資においては必ずしもすべてを自分で行う必要はありません。不動産購入のタイミングでは物件選びや契約・決済など、取得までに多くの時間が取られることもありますが、一度取得してしまえば、不動産管理会社に管理を委託し、家賃集金や清掃など、あらゆる不動産管理業務を委託することが可能です。

5.節税効果がある

不動産投資は節税効果がある、というのは聞いたことがあるかもしれません。
具体的には、下記のような節税効果を期待できます。

①所得税・住民税

不動産投資を始めた頃は、初期費用が多くかかります。また建物の価格に対して減価償却費が多額になるため、不動産の家賃収入よりも経費が上回ることでBS（貸借対照表）上マイナスになることがあります。この場合、例えばサラリーマンの方であれば、勤務先の会社からの給料（給与所得）から不動産投資のマイナス分を相殺することが可能です（損益通算）。

②相続税・贈与税

相続税は、相続する対象の評価額に対して課税されます。現金を相続する場合は、相続する金額がそのまま評価額となりますが、不動産を相続・贈与する場合、財産評価基本通達に応じ、土地は路線価、建物は固定資産税評価額から不動産価額が評価されます。

また、一般的に土地は8割程度、建物は7割程度の評価になることが多く、その分課税される相続税を抑えることができます。例えば売買価格1,000万円の不動産であれば、評価額では700〜800万円となり、200〜300万円分の評価額の圧縮となり相続税を抑えられることとなります。これが、現預金ではなく不動産に変えて相続したいと思う方が多い理由です。

③減価償却

不動産の減価償却は「不動産の取得費用を定められた耐用年数に分割し、それを経費として計上したもの」です。減価償却は、確定申告時に実際に出費がないのに費用計上できるため、課税所得を圧縮できるのです。

④経費計上

1.空室リスク

不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで利益を出す仕組みである為、そもそも入居者がいなくては家賃収入を得ることはできません。

ただし、立地や家賃設定については、物件取得前に近隣の管理会社にヒアリングをすれば現地周辺の住環境や家賃相場を聞け、入居付ができそうか否かはすぐに判断できます。

管理会社とのコミュニケーション不足については原因により解決策は様々ではありますが「担当者と密に連絡を取る」「担当を変えてもらう」「管理会社を変える」など、リスクを回避する方法はいくらでもあります。他にも、サブリース会社にアパート・マンションを一括で借り上げてもらうことで、投資家様は空室リスクについて悩まずに一定の収入を得ることができます。

2.修繕リスク

不動産投資は、文字通り不動産という有形商品を用いた投資であるため必ず劣化が発生します。また、1棟ともなりますと不動産自体高額・大型になり、その分突発的に修繕が発生した場合には多額の出費が発生します。修繕が発生した時に「お金がなくて直せない」とならないように、

など、対策をしておくようにしましょう。

3.家賃下落リスク

不動産は有形物であり、劣化していくものですので、それに応じて当然家賃も下落していきます。事前に家賃下落が起きにくい立地かどうかを周辺の管理会社にヒアリングしておく、定期的にリフォームし家賃相場を維持するなど、対策はあります。

また、家賃が下落するといっても、10万円/月の賃料が急に1万円/月になることはほぼほぼあり得ませんので対策は可能です。逆に、すでに家賃相場が下落し切った物件（これ以上家賃が下落することがなさそうな物件）を選んで取得することで、家賃下落リスクを回避するという方法もあります。

4.借入金利変動リスク

不動産は高額の買い物になるため、ローンを組んで購入する人がほとんどであり、その場合は金融機関から借入して取得することになりますが、不動産保有中に金利が上がることも考えられます。

しかし、金融機関としても、借入金利1％が急に5％に上がるということは過去の例を見てもありませんので、そこまで恐れることではありません。金利が上昇した時のことも加味して事業計画を作るようにしましょう。

5.天災リスク

台風や地震など、天災により多額な修繕が発生するリスクがあります。回避する方法としては、下記が挙げられます。

特に日本は地震が多い地域ですので、地震保険への加入はマストだと考えてください。

ひとえに不動産投資と言っても、さまざまな種類・方法があり、どれも一長一短です。また、それと同じように、投資家様によって、さまざまな考え方・投資基準があります。当社の強みは「投資家様1人ひとりに合わせたベストな提案ができる」という点です。

当社はそのすべての投資家様に対応できます。まずは下記よりお気軽にお問い合わせください！
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